La locazione

La locazione è il contratto col quale una parte (“locatore”) si obbliga a far godere all’altra (“conduttore”) una cosa mobile o immobile per un certo tempo e verso un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.).

Tramite il contratto di locazione il conduttore acquista un diritto personale di godimento sulla cosa locata.

La locazione è un contratto:

• consensuale ad effetti obbligatori, da cui nasce un diritto personale di godimento a vantaggio del conduttore;

• a prestazioni corrispettive perché, a carico del conduttore, è posto, tra l’altro, l’obbligo di pagare un prezzo, detto canone o pigione.

Dal lato attivo, è legittimato a divenire locatore colui che ha la disponibilità del bene, derivante da un rapporto giuridico che gli consenta di trasferire al conduttore la detenzione e garantirgli il godimento (dunque per concedere in locazione un bene non è necessario esserne proprietari).

Dal lato passivo, assume la qualità di conduttore solo colui che ha stipulato il contratto e che, pertanto, dal negozio ricava il titolo per godere legittimamente del bene.

Oggetto del contratto di locazione è il bene, mobile o immobile, che il locatore consegna al conduttore affinché questi se ne serva in modo continuativo e per un determinato periodo di tempo.

La causa del contratto di locazione consiste nello scambio tra il godimento di una cosa che una parte concede all’altra, e il corrispettivo che questa si obbliga a dare alla prima.

Il contratto di locazione non ha una forma prestabilita, ad eccezione delle locazioni ultranovennali per le quali è prevista la forma scritta ad substantiam (art. 1350, n. 8, c.c.).

Con l’entrata in vigore della L. 9 dicembre 1998, n. 431, di riforma della disciplina delle locazioni di immobili urbani, anche i contratti di locazione ad uso abitativo necessitano, per la loro validità, del requisito della forma scritta ad substantiam (art. 1, comma 4); tale prescrizione tuttavia è mitigata dalla successiva disposizione dell’art. 13, comma 5, che attribuisce comunque rilevanza ai rapporti di locazione di fatto.

La fissazione di un termine di durata costituisce elemento essenziale e inconfondibile del contratto di locazione; in difetto, l’art. 1573 c.c. stabilisce che la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trent’anni. Se la locazione è stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, la legge impone che sia ridotta al termine suddetto.

Qualora le parti non abbiano determinato la durata della locazione, interviene in via suppletiva l’art. 1574 c.c. che prevede diversi termini di durata a seconda della tipologia dei beni locati.

Con l’entrata in vigore della legge sull’equo canone e della L. 431/1998, la disciplina dettata dall’art. 1574 c.c. ha assunto un valore residuale, conservando la sua efficacia solo per le locazioni mobiliari e per quelle immobiliari non soggette all’equo canone ai sensi dell’art. 26, L. 27 luglio 1978, n. 392.

La locazione a tempo determinato si estingue, senza bisogno di preventiva disdetta, con lo spirare del termine, salvo che intervenga una tacita rinnovazione del contratto.

La disdetta è un atto negoziale unilaterale e recettizio, che può dunque provenire sia dal locatore che dal conduttore.

La locazione non cessa se la cosa locata è alienata a titolo anche gratuito, purché il contratto abbia data certa (art. 1599, comma 2, c.c.), in tal modo è stata fissata la regola emptio non tollit locatum.

Il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione (art. 1575, n. 1, c.c.). Il locatore deve, poi, mantenere la cosa in istato da servire all’uso convenuto (art. 1575, n. 2, c.c.) e deve eseguire, durante la locazione immobiliare e salvo patto contrario, tutte le riparazioni necessarie, salvo quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (art. 1576, comma 1, c.c.). Le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione delle cose mobili locate, invece, sono a carico del conduttore salvo patto contrario (art. 1576, comma 2, c.c.).

Il locatore deve, infine, garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa (art. 1575, n. 3, c.c.) contro le molestie di diritto, arrecate cioè da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa, ma non anche dalle molestie di fatto (art. 1585 c.c.).

Il patto che escluda o limiti la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto se questi sono stati in mala fede taciuti al conduttore o sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa (art. 1579 c.c.). La norma ammette implicitamente, in deroga all’art. 1229 c.c., la validità della clausola di esonero da responsabilità anche per colpa grave. Se i vizi sono pericolosi per la salute, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti (ma in questo caso è escluso il risarcimento del danno, che è stato accettato), nonostante qualunque rinunzia (art. 1580 c.c.).

Infine, “il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore” (art. 1582 c.c.): la norma in oggetto, unitamente agli artt. 1583 e 1584 c.c., costituisce corollario dell’obbligazione principale del locatore di consentire il godimento del bene concesso.

Il conduttore deve prendere in consegna la cosa servendosene con diligenza secondo l’uso concordato o presumibile (art. 1587 c.c.) per poi restituirla nello stato in cui si trovava quando l’ha ricevuta (art. 1590 c.c.), senza poter modificare tale stato a prescindere dal fatto che intenda poi ripristinarlo al termine del rapporto, perché l’alterazione degli elementi strutturali della cosa locata consente di per sé al locatore di chiedere la risoluzione del contratto.

Il canone da corrispondere è unicamente quello indicato nel contratto regolarmente registrato; la parte eccedente “in nero”, eventualmente versata, può essere chiesta in restituzione dal conduttore (Cass., sez. III, 18 aprile 2016, n. 7634).

Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore (art. 1594 c.c.): la distinta disciplina consegue alla profonda diversità esistente tra cessione del contratto, che determina una successione a titolo particolare, e subcontratto, che determina la nascita di un nuovo e diverso rapporto, seppure derivato.