Il condominio di edifici

[…] Tra queste ipotesi speciali di comunione assume particolare importanza il condominio di edifici.

La fattispecie del condominio si caratterizza per la contemporanea presenza, nell’edificio in condominio, di unità abitative di proprietà esclusiva dei singoli condomini e di parti in comunione. In altri termini chi partecipa a un condominio ha una doppia proprietà, quella di un singolo bene autonomo, ma non separabile dal condominio, e quella di una quota delle parti comuni.

Il primo diritto è ampiamente disponibile e alienabile, mentre il diritto di comproprietà si presenta quale diritto irrinunciabile (art. 1118, comma 2, c.c.), che non può esser trasferito autonomamente, ma come parte integrante della proprietà privata, disciplinato dal Capo II del Titolo VII del Libro III.

Il condominio di edifici – Va riferito che la disciplina relativa al condomino ha conosciuto una recente modifica da parte della L. 11 dicembre 2012, n. 220.

2.1 La natura giuridica del condominio (Cass., Sez. Un., 10934/2019)

Il condominio di edifici – La novella legislativa ha, tuttavia, lasciato irrisolto l’interrogativo sulla natura giuridica del condominio.

In particolare, come rilevato dalla preferibile dottrina (Spoto), nella riforma non vi è traccia di nessuna definizione di condominio, né viene risolto il problema della eventuale attribuzione della soggettività giuridica che avrebbe consentito di configurare una più rigorosa separazione fra il patrimonio condominiale e quello dei singoli condomini, superando certamente molti problemi in tema di responsabilità dei debiti condominiali.

Di fronte alle possibili opzioni, il legislatore ha sempre valutato attentamente i vantaggi e gli svantaggi delle teorie elaborate, preferendo la soluzione meno invasiva, consapevole del fatto che nessuna delle teorie elaborate è immune in modo assoluto da possibili critiche e le ragioni di una scelta piuttosto che un’altra devono essere principalmente legate a un bilanciamento dei diversi interessi da soddisfare. È stata quindi preferita una logica di semplificazione che pure dovrebbe costituire senza eccezione il motore principale di qualsiasi istanza di innovazione.

Per comprendere più attentamente le ragioni delle scelte operate, pare utile partire in primo luogo da un esame del dibattito sulla configurazione della nozione di condominio e, in secondo luogo, da una riflessione sui vantaggi e svantaggi che sarebbero derivati dall’adozione dell’idea di soggettività giuridica in capo al condominio.

Il condominio di edifici – La dottrina ha agganciato il problema dell’attribuzione della soggettività giuridica al dibattito sull’autonomia delle persone giuridiche, ora affermando, ora negando l’utilità di una siffatta qualificazione.

Tra i ragionamenti svolti per affermare la piena soggettività giuridica del condominio, va segnalato l’accostamento delle norme condominiali con le norme riguardanti gli enti non riconosciuti, in considerazione del fatto che questi ultimi presentano una propria organizzazione interna e una propria autonomia patrimoniale, anche se imperfetta.

Nei confronti di tale ricostruzione – e più in generale nei confronti di tutte le ricostruzioni che avvicinano il condominio alle persone giuridiche – si può però obiettare che la collocazione sistematica delle norme che disciplinano il condominio trova il perno centrale nell’ambito del libro terzo del codice civile, pertanto accettando una diversa ricostruzione, vi sarebbe il pericolo di un abbandono o comunque di un significativo allontanamento rispetto ai principi alla base del sistema dei diritti reali.

Del resto, non vi sono dubbi che il condominio esiste come soggetto di diritto autonomo rispetto ai singoli condomini, senza che per questa ragione vi sia bisogno di dover affermare esplicitamente tale specifica soggettività.

L’esatta natura giuridica del condominio rimane quindi un punto controverso, anche se le diverse posizioni emerse nel corso del lungo e complesso dibattito dottrinale spingono verso tre differenti possibili ricostruzioni:

1) nel condominio ciascun partecipante è titolare del proprio appartamento in modo pieno ed è titolare della proprietà condominiale in maniera vincolata agli altri condomini (tesi della contitolarità);

2) il condominio è una forma di proprietà collettiva non assimilabile alla comunione (tesi della proprietà collettiva);

3) il condominio è un vero e proprio ente di gestione che garantisce il buon funzionamento dei beni comuni, assicurando il bilanciamento tra la tutela dei diritti individuali e quella dei diritti comuni (teoria prevalente).

Gli articoli del codice civile in materia di condominio, sia nella formulazione precedente alla proposta di riforma, sia nei successivi sviluppi, presentano aspetti che sembrano avvicinare la ratio dell’impianto normativo ora a un modello, ora a un altro.

Il legislatore della riforma, come detto, non si esprime a riguardo, ma pur non risolvendo il problema se il condominio possa comunque essere definito come centro d’imputazione di rapporti giuridici non riferibili uti singuli ai condomini, offre comunque la possibilità di una ricostruzione in tale direzione laddove ad esempio descrive l’assemblea quale organo differenziato rispetto ai singoli partecipanti.

Come si è detto, l’opinione maggiormente accreditata inquadra l’istituto condominiale all’interno della disciplina degli enti privilegiandone gli aspetti di tipo gestionale.

In particolare, il condominio non sarebbe un soggetto di diritto distinto dai singoli partecipanti, quanto piuttosto un ente di fatto capace di assumere obblighi ed essere titolare di diritti e dunque dotato di una certa autonomia e capacità.

Siffatta impostazione, tuttavia, non è andata esente da critiche scaturenti dalla difficoltà di ricondurre il condominio all’interno della categoria degli enti, negandogli al contempo qualsivoglia forma di soggettività giuridica.

Il non riconoscimento al condominio di quella soggettività propria di altri enti (come ad esempio i comitati e le associazioni non riconosciute), troverebbe, peraltro, conferma nel fatto che l’amministratore agisce in qualità di mandatario dei singoli condomini e non già quale organo di una entità autonoma e distinta rispetto ai medesimi.

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